Mikor fizet a Haszonélvező vagyonszerzési illetéket?

Lakás haszonélvezetének illetékköteles esetei, mértéke

A haszonélvezeti jog vagyoni értékű jog, melyet a lakás tulajdonosa tud alapítani akár a saját vagyonszerzésével egyidejűleg pl. adásvételi szerződésben, akár attól függetlenül önálló szerződésben. A haszonélvezeti jog alapítást a tulajdonos megteheti ingyenesen, ajándékozással vagy ellenértékért, ami visszterhes szerzést jelent. Mindkét esetben szükséges a haszonélvező elfogadó nyilatkozata a haszonélvezet létrejöttéhez, és annak ingatlan-nyilvántartási bejegyzése. A vagyonszerzési illetéket az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést követően szabnak ki.

Amennyiben a haszonélvezeti jog külön szerződésben kerül megalapításra, az illeték mértéke függ a szerzés jogcímétől, így adásvétel esetén (és minden más visszterhes szerzés esetén is) a lakás forgalmi értékének 4 %-a, míg ajándékozás esetén 9 %-a. Az Illetéktörvény azonban mindkét esetében biztosít illetékkedvezményeket, illetve illetékmentességet. A legismertebb ajándékozás esetén az ajándékozó egyenes ági rokona, testvére és házastásra javára, vagy adásvétel esetén az eladó egyenes ági rokona és házastársa javára biztosított illetékmentesség.

Illetékalap megosztása

Az Illetéktörvény abban az esetben ad illetékmegosztásra lehetőséget, ha a tulajdonos a saját vagyonszerzésével egyidejűleg alapít haszonélvezeti jogot a jogosultnak. Az adásvételi vagyonszerzéssel egyidejűleg alapított, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerülő haszonélvezet esetében a tulajdonszerző – az Illetéktörvény szerint számított – haszonélvezet értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket, míg a haszonélvező a haszonélvezet számított értéke után fizeti a szerzés jogcímének megfelelő vagyonszerzési illetéket.

Tehát megosztásra kerül a tulajdonos és a haszonélvező között a kiszabásra kerülő vagyonszerzési illeték, ha az adásvételi szerződéssel nem csak tulajdonjog változás következik be, hanem egyidejűleg haszonélvezeti jogot is alapítanak. Ebben az esetben a haszonélvező az életkora és az ingatlan forgalmi értének – az Illetéktörvényben megadott szorzó alapján – számított értéke után fizet vagyonszerzési illetéket. Ennek mértéke a lakás vételára, illetve forgalmi értéke után számított 4 %.

Illetékalap-kedvezmény

A lakás adásvételi szerződéssel egyidejűleg alapított haszonélvezet esetén további speciális, illetékalap-kedvezményt is igénybe vehet a magánszemély haszonélvező. Ebben az eseteben is 4 % az illeték mértéke, de ekkor egy eladott és egy újonnan szerzett lakás forgalmi értékkülönbözete alapján számított haszonélvezeti érték az illetékalap. Fontos, hogy a magánszemély legkésőbb a lakásvásárlás illetékkiszabásra történő bejelentéséig tudja kérni ezen kedvezmény alkalmazását.

Ennek feltétele, hogy a 3 éven belül elcserélt, eladott lakástulajdont haszonélvezet terhelte és a tulajdonos az új tulajdonszerzéssel egyidejűleg ugyanennek a jogosultnak a javára haszonélvezetet alapít, e jog szerzője a forgalmi értékek különbözete alapján számított vagyoni értékű jog értéke, a tulajdonos pedig e jog számított értékével csökkentett értékkülönbözet után fizet visszterhes vagyonátruházási illetéket. Ez a kedvezmény abban az esetben is alkalmazható, ha az új lakás adásvétele történik meg előbb és a régi lakást az új szerzésétől számított 1 éven belül adják el, és mindkét lakáson azonos haszonélvező a jogosult. A határidőket nem lehet kiterjesztően értelmezni, ezen időközökben meg kell történjen az adásvételek, illetve a haszonélvezeti jogok ingatlan-nyilvántartási átjegyzése.

A haszonélvezeti jog gyakorlásának átengedése

A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását átengedheti. Illetékkötelezettség keletkezik akkor is, ha a haszonélvező az ingatlanon fennálló haszonélvezeti jogát másnak átengedi.  Amennyiben az ingatlanon fennálló haszonélvezet gyakorlásának átengedésére visszterhesen kerül sor, a vagyonszerző (vagyis az „új jogosult”) oldalán visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség keletkezik. Az ellenérték fejében történő átengedéssel kapcsolatban azonban meg kell jegyezni, hogy erre csak akkor kerülhet sor, ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – a dolog használatára, hasznosítására vagy a dolog hasznainak szedésére nem tart igényt.

Lakás haszonélvezetének illetékmentes esetei

Vannak a haszonélvezeti jogszerzésnek illetékmentes eseti is. Nem keletkezik illetékkötelezettség, amikor a lakás tulajdonosa a haszonélvezeti jogot azért szerzi meg, mert a haszonélvező elhunyt, illetőleg – özvegyi jog esetén – az özvegy új házasságkötése folytán szűnt meg az, továbbá a feltétel bekövetkezésétől függő vagy a meghatározott időre kikötött haszonélvezetnek a feltétel bekövetkeztével, illetve a meghatározott idő elteltével bekövetkező megszűnése esetén.

Szintén nem keletkezik illetékkötelezettség, ha az ingatlant az átruházását megelőzően már fennállott és az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezettel terhelten idegenítik el, vagy az elidegenítés az átruházó haszonélvezetének fenntartásával történik. A tulajdonszerző ilyenkor az haszonélvezet értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a visszterhes vagyonátruházási illetéket. Ezt a szabályt kell alkalmazni akkor is, ha az ingatlan tulajdonjogát annak haszonélvezője szerzi meg. Ez utóbbi esetben a haszonélvező szerzi meg a lakás tulajdonjogát, így a tulajdonjogszerzés után kell illetéket fizetnie.

Az Illetéktörvény fent ismertetett szabályait módosíthatják az adott ügyben alkalmazandó egyéb szabályok, jogvesztő határidők, így mindenképp tanácsolt a konkrét ügyre vonatkozó szakmai tanácsadást igénybe venni.