Hogyan csökkentsük ingatlan eladás esetén a fizetendő adót?
Ingatlan, vagy ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezeti jog) eladása esetén magánszemélynek személyi jövedelemadó fizetési kötelezettsége keletkezik, amennyiben az ingatlan eladáskori vételára magasabb, mint a vételkori vételára. Az adó alapjául szolgáló jövedelmet a jogszabályban engedett és igazolt költségekkel csökkentett bevételből számolják. Tehát az elszámolható költségek köre körülhatárolt és csak igazolást követően vonhatók le.
Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó bevétel minden olyan bevétel, amelyet a magánszemély az átruházásra tekintettel megszerez. Ilyennek minősül különösen az eladási ár.
Az ingatlan, a haszonélvezeti jog átruházásából származó bevételből (a szerzés időpontja szerint megosztott bevételből) le kell vonni az átruházó magánszemélyt terhelő következő igazolt költségeket, kivéve azokat, amelyeket valamely tevékenységéből származó bevételével szemben költségként elszámolt:
- a megszerzésre fordított összeget, és az ezzel összefüggő más kiadásokat;
A megszerzésre fordított összeg az átruházásról szóló szerződés (okirat, bírósági, hatósági határozat) szerinti érték; vagy az illetékkiszabáshoz figyelembe vett érték. Ha nem történt illetékkiszabás, akkor az szja törvény adja meg a számítás módját.
- az értéknövelő beruházásokat;
Az Szja tv. 3. § 32. pontja szerint értéknövelő beruházásnak minősül az ingatlan értékét növelő beruházások költsége, elsősorban a korszerűsítések:
- központosított fűtés kialakítása vagy cseréje, beleértve a megújítható energiaforrások – pl. napenergia – alkalmazását is,
- az épület szigetelése, beleértve a hő-, hang-, illetve vízszigetelési munkálatokat,
- a külső nyílászárók energiatakarékos cseréje, –
- tető cseréje, felújítása, szigetelése,
- valamint az ingatlan piaci értékét növelő beruházás értéke. Pl. beépített szauna, úszómedence, második fürdőszoba létesítése, riasztó, megfigyelő, elektromos kapunyitó rendszer(ek) kiépítése, a telek parkosítása, kocsibeálló, járda létesítése, stb.
- az átruházást megelőző 24 hónapon belül az ingatlan állagmegóvása céljából történt munkálatok költségét, de csak abban az esetben, ha ezen költségek összege meghaladja az átruházásról szóló szerződés szerinti bevételnek az 5 százalékát.
Az értéknövelő beruházások esetén a saját munkavégzés értéke költségként nem számolható el, a fenti költségek igazolása számlával történik.
Fontos kiemelni, hogy nem minősül értéknövelő beruházásnak pl. a beépített gardrób, a konyhaszekrény, a sütő és a főzőlap, ezek csak berendezési tárgynak minősülnek, így ezek beszerzési költsége nem számolható el.
- c) a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadásokat.
Az ingatlan megszerzésével/átruházásával kapcsolatban elszámolható költségek tipikusan az ügyvédi költség, a szakértő és az ingatlanközvetítő díja, a hirdetés díja, az ingatlan megszerzéséhez kapcsolódó ún. ingatlanszerzési illeték összege stb.
Miután a bevételt a fenti írt költségekkel csökkentettük, az ingatlan átruházásából származó jövedelem – a megszerzés évében vagy az azt követő öt évben – sávosan tovább csökken az alábbi százalékra:
a megszerzés évében és az azt követő évben: 100 %,
a megszerzés évét követő második évben: 90%,
a megszerzés évét követő harmadik évben: 60 %,
a megszerzés évét követő negyedik évben:30 %,
a megszerzés évét követő ötödik és további évben:0%.
Amennyiben a számított adó megfizetése nehézséget okoz, az állami adóhatóság az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem felhasználási körülményeire figyelemmel (különös tekintettel, ha a felhasználás saját maga, közeli hozzátartozója, a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa lakhatását biztosító célra történik), a számított adót mérsékelheti, vagy elengedheti.
A fent ismertetett általános szabályoktól eltérő szabályok vonatkoznak pl. a termőföldből átmínősített ingatlanokra, vagy a lízingelt ingatlanokra. Az adócsökkentés igénybevétele érdekében mindenképpen konzultáljon szakemberrel.