A foglaló, mint az ingatlan adásvételi szerződés megszegésének szankciója
A foglaló az ingatlan adásvételi szerződések leggyakoribb szerződési biztosítéka, épp ezért nem árt tisztában lenni a funkciójával. Ha a felek a foglaló alkalmazása mellett döntenek, akkor annak az adásvételi szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie, azaz, hogy a foglaló megfizetésére a szerződés megerősítése érdekében kerül sor. Ha az adásvételi szerződést teljesítik, a teljes vételár a foglaló összegével csökken.
Szigorúan szabályozott, hogy mi lehet csak foglaló. Foglalónak csak az eladó részére megfizetett pénz minősülhet, azaz tényleges pénzmozgásnak kell megvalósulnia ahhoz, hogy betöltse biztosítéki szerepét. Épp ezért nem lehet foglaló a pénznek nem minősülő ingó dolog, valamilyen követelés, vagy jog. A felek foglalónak minősíthetik a szerződéskötést megelőzően, a szerződéskötéssel egyidejűleg vagy azt követően készpénzben átadott, vagy pénzforgalmi számlára befizetett vagy arra átutalt összeget, továbbá azt a pénzösszeget is, amelyet a vevő az eladó részére, de harmadik személy kezéhez teljesítve fizetett. pl. letétbe fizetett pénz akkor is, ha a letéteményes egy harmadik fél, de a letét jogosultja az eladó.
A foglaló büntető jellegű biztosíték, mert a szerződés teljesülésének meghiúsulása esetén a szerződést szegő félre a foglaló összegével megegyező fizetési kötelezettséget ró: így a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
A szerződés meghiúsulása minden olyan szerződésszegő magatartásnak a következménye lehet, amely a szerződés megszűnéséhez vezet. Így alkalmazandó, ha a szerződést az egyik fél megszegi és ennek következményeként a másik fél a szerződés egyoldalú megszüntetésére irányuló elállási vagy felmondási jogát gyakorolja. Ha a fél a szerződésszerű magatartás tanúsítását, mint például a fizetési kötelezettségét, vagy a szerződésben kötelezettségként vállalt cselekmények elvégzését elmulasztotta, a gyakorlat a szerződés meghiúsulásáért való felelősségét megállapíthatónak tekinti, ha a mulasztás olyan körülményekre vezethető vissza, amelyek egyébként a félnek a szerződésszegésért való felelősségét is megalapozzák. A szerződésszegés oka lehet továbbá hibás teljesítés, lehetetlenülés vagy a teljesítés megtagadása is.
A foglaló szabályai az ingatlan adásvételi előszerződésekre is érvényesek. Kúriai döntés értelmében „jogosult az előszerződést kötő fél az előszerződés biztosítására általa adott foglaló kétszeresére, ha a végleges szerződés megkötését olyan, alapos okból tagadta meg, amelyért a másik fél felelőssége állapítható meg. /Pfv.20189/2016/7/
Fontos kiemelni, hogy a foglaló büntető jellege nem érvényesül minden esetben. Ha az ingatlan adásvételi szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, akkor a foglaló visszajár.
Továbbá a foglaló csak akkor tölti be biztosítéki szerepét, ha a fél szerződésszegő magatartása következményeként létező és érvényes adásvételi szerződés hiúsul meg. A Kúria eseti döntésében kimondta, hogy „az előszerződésbe foglalt bontó feltétel bekövetkezésekor a szerződés megszűnik és a felek szabadulnak a kötelemből. Nincs tehát a foglaló szempontjából a teljesítés meghiúsulásáért felelős személy.” /Kúria Pfv.20914/2014/6./ Ezt a rendelkezést érdemes alkalmazni a túlnyomórészben hitelből finanszírozott adásvételeknél.
Végezetül a túlzott összegű foglalót a bíróság hivatalból nem, de a kötelezett kérelmére – az adásvétel körülményeinek megvizsgálása után – mérsékelheti. Épp ezért fontos, hogy a felek még az adásvételi szerződés aláírása előtt, a szerződési feltételek megtárgyalásakor körültekintően járnak el kötelezettségvállalásaik körében.
Az adásvételi szerződést a felek egyéb szerződési biztosítékkal is támogathatják, és károkozás esetén kártérítési igény is érvényesíthető, így szerződésszegés esetén a foglaló alkalmazása mellett a szerződésszegés egyéb következménye is érvényesíthető azzal, hogy a foglaló a kártérítési igény vagy kötbérkövetelés összegébe beszámít.