A lakás, lakóház adásvétele után fizetendő vagyonszerzési illeték

Az illeték tárgya

A hazai Illetéktörvényt (az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény) belföldi ingatlan tekintetében kell alkalmazni, kivéve, ha nemzetközi szerződés másként rendelkezik. Adásvétel esetén a Vevőt terhelő vagyonszerzési illetékkötelezettség a szerződéskötés napján keletkezik, így az ingatlan forgalmi értékét is azzal a nappal veszik figyelembe. Az illeték megfizetésének kötelezettsége azonban később, csak a fizetésre felszólító, hatósági fizetési meghagyással keletkezik. Az ingatlan fekvése szerint illetékes adóhatóság illetékosztálya a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási átjegyzését követő 5 éven belül köteles és jogosult kiszabni a vagyonszerzési illetéket. Fontos kiemelni, hogy aki rendelkezik Ügyfélkapuval, az azon keresztül kapja meg a határozatot. Ha a Vevő nem veszi át az Ügyfélkapun a határozatot, attól a határozat még jogerőre fog emelkedni és végrehajthatóvá válik. Akiben kétség merül fel, hogy tartozása állhat fenn, azt ellenőrizni tudja az adóhatóság által nyilvántartott adóegyenlegén.

Az illeték mértéke

Az adásvételi szerződés visszterhes, azaz ellenérték fejében történő vagyonszerzés. A visszterhes vagyonátruházási illeték – ha a törvény másként nem rendelkezik – ingatlan megszerzése esetén ingatlanonként 1 milliárd forintig 4%, a forgalmi érték ezt meghaladó része után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

Lakástulajdon megszerzése esetén igényelhető illetékalap-kedvezmény

Az Illetéktörvény azonban a lakásnak, lakóháznak minősülő ingatlanok adásvétele, cseréje esetén – kizárólag magánszemély vagyonszerző esetén, kérelmére – egy eladott és egy szerzett ingatlan esetén a forgalmi értékük különbözete alapján számol csere, illetve határidőhöz kötött adásvételek esetén:

Magánszemély vagyonszerző esetén az illeték alapja

1. a) lakástulajdonok cseréjekor az elcserélt lakástulajdonok
2. b) lakástulajdon vásárlásakor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző öt éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja, a vásárolt és az eladott lakástulajdon – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete. E bekezdés alkalmazásában nem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga.

Több lakástulajdon megszerzése esetén igényelhető illetékalap-kedvezmény

Ha a magánszemély több lakástulajdont cserél, illetve a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül több lakástulajdont vásárol, értékesít, az illeték alapját képező értékkülönbözet megállapításánál minden egyes lakáscserével, lakásvásárlással szemben – az azonos jogcímű – a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező egyetlen cserét, értékesítést lehet figyelembe venni. Ha a magánszemély a további lakáscseréivel, lakásvásárlásaival szemben az előbbi feltételeknek megfelelő, további lakáscserét, lakásértékesítést nem tud igazolni, e lakáscserék, lakásszerzések illetékkötelezettsége az általános szabályok szerint alakul. E bekezdés alkalmazásában nem minősül tehernek a lakástulajdonhoz kapcsolódó haszonélvezet, használat joga.

A kedvezményre való jogosultság igazolása, az illetékkiszabási eljárás felfüggesztése

 A vagyonszerző a másik lakástulajdona eladását a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére alkalmas adásvételi szerződés másolatával vagy más megfelelő módon igazolja. Ezzel egyidejűleg nyilatkozik arról, hogy a fenti feltételeknek megfelel. Az adóhatóság illetékosztálya a feltételeknek való megfelelést az ingatlan-nyilvántartásba való betekintéssel ellenőrzi.

Amennyiben a szerzést követő 1 éven belül történik a korábbi lakás eladása, akkor a magánszemély legkésőbb a lakásvásárlás illetékkiszabásra történő bejelentéséig kérheti az állami adóhatóságtól az illetékkiszabási eljárás felfüggesztését erre hivatkozva. Ha a magánszemély a fent írtak szerint igazolja, hogy a lakásvásárlást követő egy éven belül a másik lakástulajdonát eladta, az állami adóhatóság a felfüggesztett eljárást – külön döntés meghozatala nélkül – folytatja és az értékkülönbözet alapján állapítja meg a fizetendő illeték összegét. Ha a magánszemély a lakásvásárlást követő 13. hónap utolsó napjáig a másik lakástulajdona értékesítésének tényét – a fent írt módon – nem igazolja, az állami adóhatóság a vásárolt lakás forgalmi értéke után illetéket, továbbá – ezzel egyidejűleg – az illeték összege után, a magánszemély nyilatkozata benyújtásának napjától a mindenkori jegybanki alapkamat kétszeresével számított pótilletéket szab ki. A pótilletéket az adózás rendjéről szóló törvény szerinti késedelmi pótlék számításával azonos módon kell számítani. Ugyanez a kedvezmény vonatkozik a magánszemély haszonélvezőre is.

A kialakult gyakorlat szerint nem elegendő az adásvételi szerződés önmagában a másik lakástulajdon értékesítésének igazolására, szükséges, hogy a tulajdonváltozás átjegyzése az ingatlan-nyilvántartásban megtörténjen az illetékkiszabásáig.

Az illetékkiszabási eljárás felfüggesztése azonban nem vonatkozik arra az esetre, ha a magánszemély előbb eladta a lakását és csak utóbb, 5 éven belül vesz másikat. Ebben az esetben – külön eljárásban – kell kérni az illetékkedvezmény alkalmazását.

Az Illetéktörvény fent ismertetett szabályait módosíthatják az adott ügyben alkalmazandó egyéb szabályok, jogvesztő határidők, így mindenképp tanácsolt a konkrét ügyre vonatkozó szakmai tanácsadást igénybe venni.

Mellékletként csatolva átvételi elismervény minta.