A lakás, lakóház ingatlan. Az ingatlanok tulajdonjogának megszerzéséhez írásba foglalt adásvételi szerződés szükséges. A Vevő azonban csak az adásvételi szerződésnek az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével szerez tulajdonjogot. Az adásvételi szerződés bejegyzésére irányuló földhivatali eljárásban a jogi képviselet kötelező, és az adásvételi szerződést ügyvédi vagy közjegyzői okiratba kell foglalni. Mindezekből következik, hogy szerződéskötési és ingatlan-nyilvántartási eljárási költségek minden esetben felmerülnek.
Az ingatlan adásvételi szerződés alapján az Eladó az ingatlan tulajdonjogának és birtokának átruházására, a Vevő a vételár megfizetésére és az ingatlan átvételére köteles. Ha az Eladó az ingatlan birtokát a Vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése előtt a Vevőre átruházza, a Vevő a birtokátruházás napjától kezdve szedi a dolog hasznait, viseli terheit és a dologban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. Ez a gyakorlatban annyit jelent, hogy a birtokátruházás napjától a Vevő viseli a fenntartással, a használattal járó kiadásokat, mint pl. a közüzemi költségek, vagy a biztosítási díj.
A fenti szabályok ismeretén túl általában bizonytalanság tapasztalható a szerződéskötés költségeinek a felek közötti megoszlása körében. A szerződéskötés költségeinek egy részét a Ptk. ( a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény) rendezi, mely a szabályoktól a felek közös akarattal eltérhetnek.
A Ptk. szerint az Eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket. A birtokátruházással kapcsolatos költség általában nem képezi vita tárgyát a felek között, ilyen gyakori eladói költség a lakás kiürítése, vagy lomtalanítása. A másik eladói költségkörbe olyanok tartoznak, mint pl. ha a tulajdoni lap és térkép adatai egymástól eltérnek, vagy ha a tulajdoni lapon egy korábban elhunyt tulajdonos vagy haszonélvező szerepel még. Ezekben az esetekben az eladót terheli annak költsége, hogy az ingatlan-nyilvántartás a valós állapotot helyesen tartalmazza. Továbbá az eladó a tulajdoni lappal igazolja tulajdonjogát és az ingatlan adatait, az arra bejegyzett jogokat, jogilag jelentős tényeket, esetleg a terheket, vagy azok hiányát.
A Ptk. szerint a Vevőt terhelik az ingatlan átvételének és a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzésének költségei. Fent írtam, hogy nem elég az adásvételi szerződés írásba foglalása, azt a földhivatalnak be is kell jegyeznie, mert csak a bejegyzéssel – és nem a vételár megfizetéssel – szerez tulajdonjogot a vevő. A tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartási eljárásának díja 2024. évben 6.600 Ft ingatlanonként, így azonos ingatlan esetén egyszeri díjfizetés mellett több kérelmet is elbírálnak egy eljárásban pl. tulajdonjog bejegyzés, haszonélvezeti jog törlés, jelzálogjog törlés. Fontos megemlíteni, hogy amennyiben a teljes vételár 6 (hat) hónapon túl kerül megfizetésre, akkor annak az adásvételnek a bejegyzése érdekében külön ingatlan-nyilvántartási eljárási díjfizetés szükséges.
A Ptk-ban írt, fent ismertetett költségeken kívül minden egyéb szerződéskötési költség viselése tekintetében a feleknek kell megállapodniuk, amit érdemes a szerződésbe foglalni, mert törvényi szabály nincs. Korábban jogszabályi előírás volt, hogy az ügyvédi megbízási díjat a vevő viseli, és ez a kialakult gyakorlat is, azonban vannak olyan élethelyzetek, amikor indokolt a teherviselés megosztása a felek között pl. az eladó érdekkörébe tartozó okból merülnek fel szerződési feltételek.
A Ptk-n kívül az Illetéktörvény (az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény) és az adótörvények rendezik a felek további fizetési kötelezettségeit, azok mértékét, esedékességét. Az Illetéktörvény alapján a Vevő, mint vagyonszerző viseli a szerzett ingatlan piaci forgalmi értéke után a vagyonszerzési illetéket, ami lakás, lakóház adásvétel esetén 4%, míg az adótörvények alapján a magánszemély Eladót terheli a személyi jövedelemadó, jogi személy eladót pedig a társasági adó (esetleg általános forgalmi adó-) fizetési kötelezettség a keletkezett jövedelme után. Ezen fizetési kötelezettségek alól mindkét jogszabály ad – a törvényben előírt feltételek teljesülése esetén – mentességet vagy kedvezményeket. Ezeket külön bejegyzésben ismertetem terjedelmük miatt.
Továbbá a lakás, lakóház tulajdonosának az ingatlan fekvése szerinti helyi önkormányzathoz építményadó fizetési kötelezettsége van. Az adó alanya az, aki a naptári év első napján az építmény tulajdonosa. Amennyiben évközben történik a tulajdonváltozás, a feleknek célszerű megállapodniuk ennek viselésében is.